In breve. Gli affitti brevi in cedolare secca si possono fare al massimo su 2 appartamenti (21% sul primo, 26% sul secondo): dal terzo è impresa, con partita IVA. Sulla casa in cui abiti l'IMU non si paga, salvo le categorie di lusso. Se compri la nuova prima casa prima di vendere la vecchia, hai 2 anni per venderla. Per i lavori in casa il 50% vale per le spese pagate entro il 31 dicembre 2026. Gli arretrati IMU e TARI in cartella si possono definire senza sanzioni con domanda dal 16 ottobre al 15 dicembre 2026, se il tuo Comune ha aderito.
1.Affitti brevi: quanti appartamenti puoi tenere in cedolare secca?
Sono affitti brevi le locazioni di abitazioni fino a 30 giorni, fatte da persone fisiche fuori da un'attività d'impresa, anche con biancheria, pulizie e tramite i portali. Dal 2026 le regole sono queste:
- primo appartamento (lo scegli tu in dichiarazione): cedolare al 21%;
- secondo appartamento: cedolare al 26%;
- dal terzo appartamento destinato ad affitti brevi nello stesso anno: la legge presume che tu stia facendo impresa. Serve la partita IVA e la cedolare non si applica più.
Fino al 2025 il limite era di 4 appartamenti. Non conta quanto incassi: conta quanti appartamenti metti in affitto breve nell'anno, ovunque si trovino e su qualunque portale.
2.Affitto lungo: conviene la cedolare secca?
Con la cedolare secca il canone paga un'imposta fissa al posto di IRPEF e addizionali, e non si pagano imposta di registro e bollo sul contratto. Le aliquote:
- 21% con il canone libero;
- 10% con il canone concordato, nei Comuni dove è previsto, seguendo gli accordi territoriali.
L'opzione vale per tutta la durata del contratto o della proroga, e per quel periodo rinunci all'aggiornamento ISTAT del canone. Conviene quasi sempre quando hai altri redditi che ti portano su uno scaglione IRPEF alto. Con redditi bassi va fatto il conto, perché con la cedolare perdi le detrazioni su quel reddito.
3.IMU: quando si paga e quando no
- Casa in cui abiti (abitazione principale): niente IMU, con una pertinenza per categoria (cantina, box, tettoia). Fanno eccezione le case di lusso, categorie A/1, A/8 e A/9.
- Casa data in comodato a un figlio o a un genitore che ci vive: la base imponibile si riduce del 50%. Servono il contratto registrato, la tua residenza nello stesso Comune e al massimo un'altra casa oltre alla tua.
- Casa affittata a canone concordato: l'IMU si riduce del 25%.
- Seconde case, case sfitte, negozi, uffici: si paga con l'aliquota decisa dal tuo Comune.
Il saldo 2026 scade il 16 dicembre. A dicembre si fa il conguaglio con le aliquote che il Comune ha deliberato per quest'anno: se le ha alzate, il saldo è più alto dell'acconto di giugno.
4.Prima casa: cosa succede se cambi casa
Le agevolazioni prima casa (registro al 2% invece del 9% se compri da un privato) le puoi avere anche se possiedi ancora la casa comprata con le stesse agevolazioni. L'impegno è venderla entro 2 anni dal nuovo acquisto, e va dichiarato nell'atto. Fino al 2024 il termine era di un anno.
Se i 2 anni passano e la vecchia casa è ancora tua, l'agevolazione sul nuovo acquisto decade: paghi la differenza di imposte, gli interessi e una sanzione del 30%.
I 2 anni valgono solo se compri prima di vendere. Se fai il contrario, cioè vendi e poi ricompri, per avere il credito d'imposta sulle imposte già pagate devi riacquistare entro un anno: quel termine non è cambiato.
5.Vendi una casa: paghi la plusvalenza?
Se vendi a un prezzo più alto di quello che hai pagato, la differenza è tassata solo in alcuni casi:
- se vendi entro 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione;
- se sulla casa hai fatto lavori con il Superbonus, la finestra sale a 10 anni, contati dalla fine dei lavori, non dall'acquisto. Tra il quinto e il decimo anno, se hai usato il Superbonus al 110% con sconto in fattura o cessione del credito, le spese dei lavori contano solo per metà nel calcolo.
Non si paga nulla sulle case ricevute in eredità e su quella in cui hai abitato per la maggior parte del tempo. Quando la plusvalenza è dovuta puoi chiedere al notaio, in sede di rogito, di applicare un'imposta fissa del 26% invece dell'IRPEF.
6.Lavori in casa: perché conviene pagarli entro dicembre
- Sulla casa in cui abiti, se ne sei proprietario o hai un altro diritto reale: detrazione del 50% per le spese pagate entro il 31 dicembre 2026.
- Sulle altre case: 36%.
- Tetto di spesa: 96.000 euro per abitazione; la detrazione si recupera in 10 rate annuali.
Con le regole in vigore oggi, dal 1° gennaio 2027 le percentuali scendono al 36% sulla casa in cui abiti e al 30% sulle altre. La manovra per il 2027 potrebbe cambiarle: aggiorneremo questa pagina quando ci sarà un testo.
Conta la data del bonifico, non quella di fine lavori. E deve essere un bonifico parlante: causale della detrazione, il tuo codice fiscale, la partita IVA della ditta. Su 20.000 euro di lavori nella casa in cui abiti, pagare a dicembre invece che a gennaio vale 2.800 euro di detrazione in più.
7.IMU e TARI arretrate in cartella: la definizione agevolata
Se hai IMU, TARI o altri tributi locali non pagati e finiti in cartella, puoi chiuderli pagando solo l'imposta: niente sanzioni, niente interessi di mora, niente aggio. Le condizioni:
- i debiti devono essere stati affidati all'Agenzia delle Entrate-Riscossione tra il 2000 e il 2023;
- il tuo Comune (o la Regione) deve aver aderito: l'elenco è sul sito dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione;
- la domanda si presenta online dal 16 ottobre al 15 dicembre 2026;
- si paga in un'unica soluzione entro il 31 marzo 2027 o fino a 54 rate bimestrali, con interessi al 3% annuo.
La prima legge fissava la domanda entro il 31 ottobre: quella data non vale più. Restano fuori i debiti gestiti direttamente dal Comune o da un concessionario privato, che hanno regole e scadenze proprie.
8.Cosa fare adesso
- Hai due appartamenti in affitto breve e pensi al terzo: prima di pubblicare l'annuncio, fai il conto con la partita IVA.
- Hai cambiato casa e non hai ancora venduto la vecchia: segna la data del rogito più 2 anni, e muoviti prima della scadenza.
- Hai un preventivo per lavori fermo nel cassetto: se lo paghi entro il 31 dicembre, sulla casa in cui abiti vale il 50%.
- Hai venduto o vendi casa quest'anno: controlla da quanti anni la possiedi e se ci sono stati lavori con il Superbonus.
- Hai arretrati IMU o TARI in cartella: verifica se il tuo Comune ha aderito e presenta la domanda entro il 15 dicembre.
- Devi ancora inviare il modello Redditi: il termine è il 2 novembre. Ricontrolla affitti brevi, canoni non incassati e vendite.
Hai un dubbio sul tuo caso, che sia un affitto, una vendita o dei lavori?
Prenota una consulenzagratuita · 15 minutiContenuto informativo, non sostituisce una consulenza personalizzata. Le regole sulla casa cambiano spesso: fa fede la data di aggiornamento in cima alla pagina. Fonti: DL 50/2017 (art. 4) come modificato dalla L. 199/2025; D.Lgs. 23/2011 (art. 3); L. 160/2019 (art. 1, commi 739-783); DPR 131/1986, Tariffa, nota II-bis all'art. 1, come modificata dalla L. 207/2024 (art. 1, comma 116); L. 448/1998 (art. 7) e risposta AdE n. 297/2025; TUIR (art. 67, comma 1, lett. b e b-bis); TUIR (art. 16-bis) e L. 199/2025; L. 88/2026 (art. 10-quinquies) come modificata dalla L. 113/2026. © AR Studio — arstudioconsulting.it